我國房地產行業現狀及房產企業高杠桿的成因分析
一、房地產行業現狀
（一）中國房地產行業發展情況
新中國成立初期，我國房地產行業遠未形成規模，計劃經濟體制限制著房地產企業的發展。直至一九七八年后，伴隨著改革開放政策的開展與深入，我國城鎮化水平逐步提高，人民生活水平的上漲同時也刺激著居民的購房熱情，使得房地產行業“一日行千里”，飛速擴張。
在過去的二十年中，我國房地產業增加值以及經濟貢獻率基本保持著穩中有升的趨勢，數額增長明顯。二零二零年房地產業增加值為74552.5億元，與二零零一年相比整整翻了將近15倍，貢獻了7.34%的國內生產總值，較二零零一年提高了3.1%。
從橫向來看，二零二零年房地產行業占第三產業比重達13.5%，比重僅僅略低于金融業、零售業等一些老牌行業，這表明房地產行業已然成為了第三產業不可或缺的部分，助力打造著第三產業繁榮的強勁引擎，二零二零年第三產業國內生產總值貢獻比率達到54.5%，筑牢了我國市場經濟體制的基石。
其中，由于工業蘊含的企業數量遠超于房地產業與建筑業，且其包含的細分行業更為密集，因此可以更加證明我國的房地產業和建筑業規模之大，對于當今國內的經濟發展有著不可忽視的貢獻。
然而，我國房地產行業的發展并不是一帆風順，以下是房地產企業二零零八-二零二零年實際到位資金以及增長率。歷年來，房地產實際到位資金呈上升趨勢，但其增長率卻有大幅波動，資金大幅增長，達到了驚人的45.8%，而后又持續降低，二零一四年甚至出現了0.11%的負增長，從二零一七年開始，實際到位資金增長率逐漸穩定，波動變小。
總結來說，中國的房地產行業發展歷程雖有起伏，但經過了多年的磨礪和敲打，如今的發展重心已逐漸從政府無序控制和企業盲目發展轉變成國家宏觀調整和企業穩中求進轉變，相信在不久的將來，也更會靈活的跟隨政府宏觀調控政策的變化，穩中加固、漸入佳境。
（二）國內房地產行業融資戰略
房地產企業對資金有著很強的依賴性，充足的資本是房地產企業購置土地、開發項目的可靠保證，是其良性運轉的必要前提。
房地產企業在發展初期，單靠一個土地項目的開發、運營和周轉往往不足以獲得足夠的資金來滿足其發展壯大的需求，此時，就產生了融資的需求，融資一般是指企業為了滿足日常運作，通過多種途徑和各式渠道從其他客體中獲取資金來源。在我國，房地產企業傳統的融資模式主要分為以下三種方式。
（1）銀行信貸融資
銀行信貸融資在國內最為普遍，是指企業與銀行簽訂相關協議，借取資金并在規定期限內償還本息的融資方式。銀行信貸融資具備融資成本較低、融資規模較大的優勢，因此是國內房地產企業最為采用的融資方式。
但是銀行信貸融資也存在審批手續復雜的問題，具有極高的政策敏感性，一旦行業風險過高，銀行可以作為國家調控和監管的重要對象，減少貸款額度的發放。
（2）股權融資
股權融資是指企業原股東意愿讓出一部分企業所有者權益，通過上市、增發以及配股等方式，為公司引入新的股東從而使公司總股本數額增加的籌資方式。相比銀行信貸融資，其優點在于集資規模較大、速度較快，缺點為耗費時間長、資本成本較高，同時也會導致企業控制權的分散。
（3）債權融資
債權融資與銀行借款相似，除了銀行借款，我國房地產企業利用最多的債權融資方式是發行公司債，且還款協議時間會相對較長。原因在于房地產行業開發時間較長，資金周轉較慢的特殊性，還款期限過短，就會加大融資風險，縮短融資周期。
相反，較長的債權融資周期與商品房建設周期更為匹配，增強了企業的可持續發展能力，在稅務籌劃上長期債務也優于短期債務。迄今為止，銀行借款依舊是我國房地產企業融資的主要方式，特別是房地產實際到位資金構成中“其他來源資金”包含大量的預收房款，其中大部分為銀行對客戶發放的個人按揭貸款，這使房地產企業對銀行系統的依賴進一步加深，也導致去杠桿的難度越來越大。
在如今，房地產企業不能否認銀行信貸對其發展起到的關鍵性作用，但也正因如此，間接導致了我國房地產融資市場三大特點的形成，即融資手段單一、政策敏感性強、新型融資渠道缺乏。與國內房地產企業相對單一且落后的融資模式相比較，國外發達國家房企可選擇的融資方式更為多樣化。
出現這種現象的原因在于這些發達國家擁有著完善的房地產市場監管體制，許多傳統的融資渠道受到政府嚴格限制，不能滿足大多數房地產企業的需求。此外，成熟的民間融資機構體系和數量眾多且活躍在市場的中小投資者為企業提供了更加多元的選擇，促使著新的融資模式的產生與發展。
綜上，同國外相比，我國房地產市場還有很長一段路需要走，行業的不成熟很難使資產證券化等新型融資方式成為主流。政府需要在建立健全房地產市場法律法律的同時，扶持和完善房地產行業金融體系，減少引發房地產的泡沫風險，開辟出適合中國國情的融資方式，最終實現企業杠桿水平的下降。
二、房地產行業“高杠桿”成因分析
（一）金融體系不健全，監管力度較弱
我國房地產行業杠桿率久高不下，首當其沖的原因是我國金融體制的不完善，這也導致了國內房地產市場的不成熟和融資渠道的單一性，給我國房企在籌集資金上設置了一道高高的障礙。一直以來，政府只能被動性的調整房地產市場，外加銀行貸款沒有實質性創新，同時又缺乏新型融資渠道的推陳出新。
因此，作為嚴重依賴銀行貸款作為資金來源的國內房企，獲取外部資金的難度愈發困難。在未來，房企要想優化資本成本結構，開拓新的資金來源渠道，離不開健康、健全的金融市場體制。
（二）開發成本過高，回款時間不確定
大多數房地產企業一直面臨著土地開發成本和自有資本不成比例的財務困境，僅僅依靠公司自身難以擁有足夠的競爭優勢，爭奪土地開發機會，所以房企往往是通過外部融資，被動提升杠桿，獲取土地資源，維持公司正常業務的展開。
因為近年來中國的城市化水平越來越高，并受中央“18億畝耕地紅線”影響，國內部分城市土地供需不平衡問題逐漸嚴重，企業購買相同面積的土地需要花費更多的資金。同時房地產市場又存在“地價與企業資產信用呈正比”的說法，有少數開發商寧愿花費大量資金盲目囤積土地，結果缺乏足夠資金對新的項目進行建設，導致房地產行業積壓的待開發土地總面積也“水漲船高”，開發時間不確定，無法進行銷售，收回購置資金。
綜上所述，在房地產企業發展早期，公司可以通過少量的自有資金和大量的借款維持經營周期的運轉，但是隨著近幾年企業土地購置成本的增加以及房價增長趨于平穩，企業的利潤增長幅度開始下降，從而需要通過更多的融資方式籌集資金來維持現金流的運轉，最終導致房地產行業高負債弊端凸顯，高杠桿成為行業常態化特征。
（三）融資結構單一，非自籌資金占比高
房地產產業普遍杠桿率過高，還與企業資金具體來源脫不開關系。如今，國家統計局在區分我國房地產開發企業資金來源時，具體分為了以下七大項：國內貸款、利用外資、自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款和其他到位資金。
其中，國內貸款指報告期內向銀行及非銀行金融機構借入的各種國內借款；利用外資指報告期內收到的境外資金；自籌資金指各地區、各部門及企事業單位籌集用于房地產開發與經營的預算外資金；有些房企可能為了資金鏈上的利息平衡，進行了大量的預售行為，用沒有利息支出的預收款償還有息負債，后在用新的有息負債填補資金空缺，一旦發生“灰犀牛”事件，很容易導致房企債務違約，甚至破產現象的發生。
此外，國內貸款相比以上兩種資金來源方式，變化幅度不明顯，平均占比為15.4%，說明國內貸款對于房地產企業來說，已經成為了一種固定且持久的籌資方式，這顯然不利于企業降低杠桿率。
企業自籌資金可以劃分為兩部分，一是企業內外部投資者投入的實收資本，二是來源于企業內部的留存收益。一旦房企的內源融資水平下降，勢必會造成企業需要更多的外源資本，用以維持自身的財務質量。
房地產行業在過去幾十年的發展時期，企業對國內貸款這一籌資方式越來越依賴，同時又不注意自身利潤結存的資金缺乏問題，最終導致企業杠桿水平的提高，杠桿率提高又直接增大了企業的再融資難度，若沒有持續的利潤留存，就會造成一種惡性循環機制。因此，缺乏足夠的自籌資金，內源性資金占資金來源比重不高，是我國房地產行業杠桿率高的關鍵原因之一。